– Historisch niedrige Hypotheken-Zinsen nutzen
– Vom Wettbewerb der Kreditgeber profitieren
– Aktuell günstige Zinsen durch Forward-Darlehen langfristig sichern
– Staatliche Förderung macht Anschlussfinanzierung einfacher
Köln, 24. April 2014 – Nach dem vorübergehenden Zwischenhoch mit einem Anstieg von rund 0,5 Prozentpunkten sind die Hypotheken-Zinsen seit ein paar Monaten wieder deutlich auf dem Rückzug. Derzeit (Stand: Anfang April 2014) kosten Baukredite mit 10-jähriger Zinsfestschreibung rund 2,5 Prozent. Hypotheken-Darlehen mit 15-jähriger oder längerer Bindung sind nur einige Zehntelprozentpunkte teurer. „Für Kreditnehmer, die jetzt eine Anschlussfinanzierung benötigen, sind diese Konditionen nahezu traumhaft“, sagt Philipp Gruhn, Leiter Produktmanagement bei der OVB Vermögensberatung AG in Köln
Ein einfaches Beispiel, stellvertretend für viele, unterstreicht diese Einschätzung. Wer im Jahr 2004 zwecks Finanzierung einer Wohnung oder eines Hauses einen Baukredit mit 10-jähriger Zinsfestschreibung abschloss, zahlte dafür jährlich gut 5 Prozent Zins. Demnach rund doppelt so viel wie heute. Müssen 100.000 Euro „neu“ finanziert werden, beträgt die jährliche Zinsersparnis im Vergleich zu den früheren Konditionen um die 2.500 Euro. Bei höheren Darlehensbeträgen entsprechend mehr.
OVB Experte Gruhn rät eindringlich, „die hohe Zinsersparnis klug zu investieren.“ Zwecks schnellerer Rückzahlung des Baukredits sei es sinnvoll, die jährliche Tilgungsrate deutlich zu erhöhen. Statt der üblichen 1 oder 1,5 Prozent auf 2 oder gar 3 Prozent. „Das – möglichst frühe – schuldenfreie Wohneigentum vergrößert zum einen den finanziellen Spielraum für private Vorsorge. Andererseits ist mietfreies Wohnen eine erstklassige eigene Altersversorgung, die die Lücken der Gesetzlichen Rentenversicherung schließen kann“, erklärt Gruhn. Alternativ dazu kann die Zinsersparnis auch direkt insbesondere in die private Altersvorsorge investiert werden. Etwa über die so genannte Basis-Rente mit erheblichen Steuervorteilen, eine private Rentenversicherung oder Sparpläne mit erstklassigen Investmentfonds.
Wettbewerb der Kreditinstitute bringt Vorteile bei der Anschlussfinanzierung
Für Banken, Sparkassen und andere Kreditgeber ist die Baufinanzierung ein attraktives Geschäftsfeld. Mit der wichtigste Grund dafür ist die vergleichsweise niedrige Ausfallrate bei Hypotheken-Darlehen. Deshalb liefern sich die Kreditinstitute traditionell einen harten Kampf um praktisch jeden Darlehenskunden. „Oft zum finanziellen Vorteil des Kreditnehmers, der durch hartes Verhandeln den einen oder anderen Zehntelprozentpunkt Zins einsparen kann“, weiß OVB Stratege Philipp Gruhn. Dieser Wettbewerb funktioniert im Übrigen nicht nur bei der erstmaligen Vergabe eines Hypotheken-Darlehens, sondern auch bei der Anschlussfinanzierung.
Untreue kann sich lohnen
Grundsätzlich unterschieden wird bei der Anschlussfinanzierung zwischen „Prolongation“ und „Umschuldung“. Bei der „Prolongation“ ist die alte Bank auch die neue. Die Finanzierung wird also – zu den jeweils aktuell geltenden Zinskonditionen – ohne nochmalige Bonitätsprüfung fortgesetzt. „Das ist sicher die bequemste Art der Anschlussfinanzierung, aber oft nicht die günstigste“, weiß Philipp Gruhn. Denn möglicherweise bietet ein konkurrierendes Kreditinstitut das Hypotheken-Darlehen zu einem spürbar niedrigeren Zins – bei ansonsten identischen Vorgaben wie bei der Hausbank. Akzeptiert der Schuldner dieses Angebot, so entscheidet er sich für die „Umschuldung“. „Auch wenn der Aufwand dabei etwas größer ist als bei einer Prolongation – die mögliche Zinsersparnis bei einer langfristigen Zinsfestschreibung ist die Mühe wert“, betont Philipp Gruhn von der OVB Vermögensberatung AG.
Jetzt einen Baukredit für später abschließen
Bisweilen sorgenvoll blicken Kreditnehmer in die Zukunft, falls die Anschlussfinanzierung erst in ein paar Jahren ansteht. Denn sie fürchten, dass die Hypothekenzinsen dann deutlich höher liegen als heute. Die Angst scheint durchaus berechtigt. Denn die internationalen Notenbanken wie die Europäische Zentralbank (EZB) und die US-amerikanische Federal Reserve haben angekündigt, die hohe Liquiditätsversorgung, die den Kapitalmärkten während der Finanzkrise auf die Beine geholfen hatte, allmählich wieder auf ein Normalmaß zurückzuführen. Mit der Folge, dass die Renditen festverzinslicher Staatsanleihen wieder steigen und Baugeld deutlich teurer werden könnte als heute.
„Für die in ein paar Jahren nötige Anschlussfinanzierung ist ein so genanntes Forward-Darlehen ideal geeignet“, sagt Philipp Gruhn. Dies ist gleichsam ein Vorratsdarlehen, das zu den heute sehr günstigen Zinskonditionen abgeschlossen wird, aber erst mit der Anschlussfinanzierung startet. Wie lange im Voraus ein solcher Baukredit vergeben wird, ist von Bank zu Bank unterschiedlich. Manche Institute bieten eine Forward-Zeit bis 60 Monate an.
Die finanzielle Sicherheit, die ein solches Forward-Darlehen einem Kreditnehmer bietet, kostet einen vergleichsweise geringen Preis. Denn je Monat Vorlauf verlangen Darlehensgeber zwischen 0,01 und 0,03 Prozentpunkte Zinsaufschlag. Beispiel: Bei einem Vorlauf von 36 Monaten liegt der Zins eines Forward-Darlehens um 0,36 Prozentpunkte höher als der aktuelle Kreditzins.
Staatliche Förderung bei Anschlussfinanzierung nutzen
Noch ein wenig preiswerter, vor allem aber langfristig wetterfest kann die Anschlussfinanzierung werden, wenn zum richtigen Zeitpunkt ein Bausparvertrag zuteilungsreif wird. „Im Idealfall sind das gleich mehrere Bausparverträge mit staatlicher Förderung“, erklärt Philipp Gruhn von der OVB Vermögensberatung AG. In den einen Vertrag werden die vermögenswirksamen Leistungen (vL) vom Arbeitgeber investiert. Bausparer erhalten darauf vom Staat die Arbeitnehmersparzulage. Vorausgesetzt, sie überschreiten die gesetzlichen Einkommensgrenzen – aktuell höchstens 17.900 Euro zu versteuerndes Einkommen pro Jahr für Alleinstehende bzw. 35.800 Euro für Verheiratete – nicht. Mit eigenem Geld wird ein weiterer Vertrag bespart, für den es oft die staatliche Wohnungsbauprämie gibt. Auch hier gelten bestimmte Einkommensgrenzen (höchstens 25.600 Euro zu versteuerndes Einkommen pro Jahr für Alleinstehende bzw. 51.200 Euro für Verheiratete), an die die Förderung aus der Gemeinschaftskasse gekoppelt ist.
Wegen der hohen staatlichen Förderung ist es oft auch sinnvoll, die private Altersvorsorge mit der Eigenheim-Finanzierung zu kombinieren. Wegen der großzügigen Grundzulage und der Kinderzulage, ist der „Wohn-Riester“ oft ein bestens geeigneter Baustein zur Finanzierung selbst genutzten Wohneigentums.
Extra-Service für Darlehensnehmer: Interessante Gerichtsurteile rund um das Thema „Immobilienfinanzierung“
· Vorfälligkeitsentschädigung: Wird ein Darlehensvertrag einverständlich zwischen Gläubiger und Schuldner vorzeitig beendet, so darf der Kreditgeber eine so genannte Vorfälligkeitsentschädigung nur verlangen, falls dies vor Beendigung des Darlehensvertrags vereinbart wurde (Oberlandesgericht Frankfurt/Main, Az.: 23 U 52/04).
· Informationsvorsprung: Ist einem Geldinstitut bei der Vergabe eines Darlehens, mit dem der Kreditnehmer ein Grundstück kaufen möchte, bekannt, dass Grund und Boden verschmutzt bzw. verseucht ist, muss der Kunde darüber aufgeklärt werden. Aufgrund ihres Wissensvorsprungs hat die Bank gegenüber ihren Kunden nämlich eine Aufklärungspflicht. Kommt sie dieser nicht nach, kann sie zum Schadenersatz verpflichtet werden (Oberlandesgericht Karlsruhe, Az.: 17 U 4/07).
· Wertermittlung: Eine AGB-Klausel, die dem Darlehensnehmer und Bankkunden eine „Schätzgebühr / Besichtigungsgebühr“ für die Wertermittlung einer Immobilie in Rechnung stellt, ist unwirksam (Oberlandesgericht Düsseldorf, Az.: I-6 U 17/09).
