Blog der Finanzberatung Sven Kohl in Leipzig

• Ausreichend Eigenkapital ansparen
• Staatliche Förderung nutzen
• Finanzierungsvorsorge durch Bausparen und Wohn-Riester
• Gutes Fundament für eigenes Haus oder größere Wohnung im Anschluß

Köln, 20. Januar 2015 – Nach wie vor ist bei uns in Deutschland die Wohneigentumsquote im europäischen Vergleich mit wenig mehr als 40 Prozent gering. Zwischen Pinneberg und Passau dominieren die Mieterhaushalte. Zugleich kommen Meinungsumfragen regelmäßig zum gleichen Ergebnis. Dieses besagt, dass rund 80 Prozent der Mieterhaushalte Wohneigentum anstreben. „Dank historisch niedriger Hypothekenzinsen ist das Umfeld für den Bau oder Kauf einer selbst genutzten Immobilie ideal“, sagt Philipp Gruhn, Leiter Produktmanagement bei der OVB Vermögensberatung AG in Köln. Auch und nicht zuletzt für jüngere Leute, die seit einiger Zeit berufstätig sind und ein festes Einkommen haben, lohne derzeit der Erwerb einer sogenannten Einsteiger-Immobilie, in der Regel einer kleineren Wohnung, wie selten zuvor.

Auf ausreichend Eigenkapital achten
Mit zwei Prozent und oft weniger bei 10-jähriger Zinsfestschreibung ist Baugeld derzeit preiswert wie nie (Stand: Mitte Januar 2015). Dennoch sollte man beim Erwerb der ersten Immobilie die Goldene Regel bei der Finanzierung selbst genutzten Wohneigentums denken. Diese lautet: „So viel eigenes Geld wie möglich, so wenig Kredit wie nötig“, erläutert OVB Experte Gruhn. Mindestens 20 Prozent der gesamten Erwerbskosten sollte das Eigenkapital betragen. „Besser sind 25 bis 30 Prozent. Um so sicherer ist langfristig die Finanzierungsstrategie“, weiß Philipp Gruhn von OVB Vermögensberatung AG.
Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 100.000 Euro für eine Eigentumswohnung fallen Gesamtkosten von gut 110.000 Euro an, weil Grunderwerbsteuer, gegebenenfalls Maklerprovision sowie Gerichts- und Notargebühren hinzukommen. Mit rund 30.000 Euro Eigenkapital dürfte der Käufer erfahrungsgemäß auf der sicheren Seite sein. Selbst für Kaufinteressenten, die erst seit ein paar Jahren mitten im Berufsleben stehen und deshalb ein festes Einkommen haben, ist es in der Regel nicht schwierig, so viel Eigenkapital aufzubringen. Denn oft wird ein vL-Vertrag (Vermögenswirksame Leistungen, siehe weiter unten) fällig, dessen Auszahlung als Eigenkapital eingesetzt werden kann. Neben weiteren eigenen Ersparnissen „können meist auch Geldgeschenke der Eltern für die Finanzierung der ersten eigenen Wohnung verwendet werden“, sagt Philipp Gruhn. Oft enden von den Eltern und Großeltern bereits bei Geburt abgeschlossene langfristige Sparverträge, die seinerzeit für die Finanzierung der Ausbildung oder den Erwerb der ersten eigenen Wohnung gedacht waren.

Sämtliche staatlichen Förderungen nutzen
Im Gegensatz zu früher (über die Eigenheimzulage) wird der Erwerb selbst genutzten Wohneigentums seit Längerem nicht mehr direkt staatlich gefördert. „Gleichwohl brauchen Häuslebauer und Wohnungskäufer nicht auf die Hilfe des Staates zu verzichten, sofern sie die passenden Instrumente bei der Finanzierung von selbst genutztem Wohneigentum einsetzen“, erläutert OVB Stratege Philipp Gruhn. Mit Arbeitnehmersparzulage, Wohnungsbauprämie, Riester-Förderung und zinsgünstigen Krediten der staatlichen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gibt es vielfältige und seit Langem bewährte staatliche Förderinstrumente.

Bausparen und Wohn-Riester machen Finanzierung sicherer
Bausparer werden vom Chef und durch den Staat nachhaltig gefördert. Wer seine vermögenswirksamen Leistungen vom Arbeitgeber in einen Bausparvertrag packt, hat oft Anspruch auf die Arbeitnehmersparzulage. Das können bis 42,30 Euro pro Jahr sein. Wird der vL-Vertrag mit eigenem Geld aufgestockt oder ebenfalls mit eigenen Mitteln ein weiterer Bausparvertrag abgeschlossen, besteht oft Anspruch auch auf die Wohnungsbauprämie. Das sind jährlich maximal 45,06 Euro.

„Lukrativ aufgrund der staatlichen Förderung ist oft auch die Berücksichtigung der privaten Altersvorsorge, speziell eines Riester-Bausparvertrages, bei der Eigenheimfinanzierung“, weiß Philipp Gruhn. 154 Euro Grund- und 185 Euro Kinder-Zulage drücken den eigenen finanziellen Aufwand beim Aufbau des Riester-Bausparguthabens erheblich. Für jüngeren Nachwuchs, der nach Silvester 2007 geboren wurde oder wird, gibt es sogar 300 Euro Kinderzulage. Schließlich bekommt 200 Euro einmaligen Bonus, wer seinen Vertrag vor dem 25. Geburtstag abschließt.

„Auch ohne staatliche Förderung ist das Bausparen ein bewährtes und sinnvolles Instrument bei der Finanzierung von Wohneigentum“, ist Philipp Gruhn überzeugt. Begründung: Gleich bei Vertragsabschluss wird der spätere Darlehenszins, der bei Zuteilung des Bausparvertrags gilt, garantiert. Zwar sind herkömmliche Annuitätenkredite bei Banken und Sparkassen derzeit deutlich preiswerter als künftige Bauspar-Darlehen. Doch „Käufer und Bauherren sollten sich dadurch nicht vom Abschluss eines Bausparvertrags abhalten lassen“, rät eindringlich Philipp Gruhn. Denn es sei eher unwahrscheinlich, dass die Darlehenszinsen in 10 oder 15 Jahren bei der dann anstehenden Anschlussfinanzierung des Kredits genauso niedrig sind wie heute. Ein Bauspardarlehen mit zum Beispiel drei Prozent Zins, das einen Teil der künftigen Restschuld finanziert, bietet da einen guten Puffer, falls Baugeld bei Banken und Sparkassen dramatisch teurer sein wird.

Auch die niedrigstverzinsten Darlehen der staatlichen KfW Förderbank sind letztlich eine lohnende Hilfe bei der Finanzierung von selbst genutztem Wohneigentum. Infrage kommen das KfW-Programm „Energieeffizient Bauen“ sowie das „Wohneigentumsprogramm“. Beide Förderbausteine lassen sich miteinander kombinieren. Der höchstmögliche Kredit beträgt jeweils 50.000 Euro.

Klein anfangen und größer weitermachen
Für jüngere Singles ist der Wohnungskauf meist wirtschaftlich sinnvoller als Mieten. Das gilt insbesondere für die Metropolen und Großstädte, wo die Mieten in den vergangenen Jahren teils dramatisch gestiegen sind. „Es ist allemal besser, den eigenen Vermögensaufbau zu betreiben als den Vermieter reich zu machen“, weiß OVB Experte Gruhn. Zudem ist die in jüngeren Jahren erworbene Einsteiger-Immobilie oft die beste Basis für den Bau oder Kauf eines Einfamilienhauses nach der Heirat und sobald sich Nachwuchs ankündigt. Der Netto-Erlös nach dem Verkauf besagter Immobilie kann einen ansehnlichen Teil des für den Hauserwerb nötigen Eigenkapitals ausmachen. Falls die Erstwohnung nicht verkauft, sondern vermietet wird, helfen die nach Abzug der laufenden Darlehensverpflichtungen verbleibenden Mieteinnahmen bei der Finanzierung des geplanten Eigenheims.

Ein weiterer Tausch bietet sich dann später im Rentenalter an, sobald das Eigenheim abbezahlt, mittlerweile aber zu groß ist, weil die Kinder aus dem Haus sind. Auch hier ist der künftige Verkaufserlös mit das beste Fundament für den Erwerb einer kleineren, ebenfalls komfortablen und vor allem seniorengerechten Wohnung. „Eine solche bietet dann in der Regel nicht nur eine hohe Lebensqualität. Mietfreies Leben ist für die Generation 65+ vor allem eine sehr sichere und erstklassige eigene Altersversorgung“, weiß Philipp Gruhn von der OVB Vermögensberatung.

Extra-Service für Verbraucher
Interessante Gerichtsurteile rund um das Thema „Immobilienerwerb“
· Kein Geld zurück: Sobald Immobilienkäufer nachweislich fehlerfrei beraten wurden, haben sie keinen Anspruch auf Schadenersatz, sobald sich der Immobilienerwerb als Fehlinvestition herausstellt (LG Coburg, Az.: 11 O 232/10).
· Verdacht genügt: Vermutet ein Immobilieneigentümer Feuchtigkeit im Haus, muss er einen potenziellen Käufer darüber aufklären. Falls er dies unterlässt, kann ein bereits abgeschlossener Grundstückskaufvertrag angefochten und rückgängig gemacht werden (OLG Saarbrücken, Az.: 1 U 132/12 – 37).
· Unanständig: Stellt sich nach dem Immobilienerwerb heraus, dass der tatsächliche Wert deutlich niedriger ist (im vorliegenden Fall: mehr als 50 Prozent) als der Kaufpreis, kann es sich um ein sittenwidriges Geschäft handeln. In dem Fall kann der Wohnungskaufvertrag rückabgewickelt werden (KG Berlin, Az.: 11 U 18/11).